迪拜正在通过受监管的区块链框架引领房地产代币化，这一框架使得房地产投资民主化，全球的散户投资者得以购买优质房产的部分股份。

观点作者：加密律师Irina Heaver

加密市场正经历一次彻底重置，2021年的投机炒作已成历史。

模因币和去中心化金融（DeFi）衍生品不再推动市场的发展，投资者愈发关注实质内容，追求有形资产、真实回报和可靠的基础设施，这正是现实世界资产（RWA）能够发挥作用的地方。

在一个对价格波动感到厌倦、渴望持久性的市场中，房地产、奢侈品和大宗商品等资产的代币化提供了一种独特的三重优势：有形价值、稳定收益和投资准入。在这个过程中，传统的砖块、黄金和石油通过区块链技术转变为数字资产，摆脱了许多虚假的代币经济学。

在阿联酋，特别是在所有RWA类别中，房地产脱颖而出，成为最具潜力的市场领域，这一点并不难理解。

迪拜的RWA代币化

如今，投资者不再需要大量的前期资本就能拥有迪拜优质房地产的部分股份，代币化的出现使任何拥有智能手机和几百美元的人都能参与购买豪华别墅、市中心公寓或高收益租赁房产。

多年来，行业内对于投资民主化的承诺已不仅仅是理论，而是基于法律的实际框架。

在5月，迪拜虚拟资产监管局（VARA）推出了更新的法规，创造了一种新的虚拟资产类别：资产参考虚拟资产（ARVA），专门用于合规代币化像房地产等现实世界资产。

迪拜的代币化房地产

这一新框架允许代币化房地产在受监管的交易所或通过合规的经纪商进行发行和交易。发行人必须获得VARA的第一类许可证，满足资本要求，接受审计，并进行适当的披露，这为新一代全球资本提供了安全的监管框架，并已经见到了初步成效。

上个月，迪拜土地局与VARA及领先开发商合作，成功监督了两套公寓的代币化及销售，整个发行在几分钟内售罄。购房者来自35个以上国家，其中70%为首次在迪拜进行房地产投资的散户。这不是机构的行为，而是一群准备通过区块链购买房产的全球散户投资者。

代币化的优势不仅限于投资者，开发商也得到了传统融资渠道的替代方案，能够以更低的成本接触全球资本市场，无需放弃公司股权，也不必承担过度债务，或经历缓慢的筹资过程。

投资者现在可以在多个房产中分散投资，避免将全部资本集中在单一交易中。考虑到迪拜的租金收益率超过许多主要全球城市，其价值主张不言而喻。

那么，为什么此时吸引了如此多的关注呢？是什么推动了RWA周围的兴趣激增？

阿联酋对于RWA代币化的监管清晰度

在当前不确定的宏观经济条件下，资本开始追寻实物资产。黄金、石油和天然气等大宗商品显得越来越吸引人，而阿联酋提供的监管透明度和实质市场准入也愈发重要。

然而，情况并非一直如此。

2018年发布的圣瑞吉斯阿斯彭度假村代币化项目筹集了1800万美元，成为首批符合SEC法规的链上房地产发行之一，但也面临诸多挑战。该项目的代币直到2020年才在交易所上市，延迟了寻求流动性的投资者的期待。

即使在上市后，交易量一直很低，代币价格从1.32美元重挫至2022年初的0.85美元。此外，发行仅限合格投资者，且项目在众筹平台从以太坊转向Tezos引入了额外的复杂性。

尽管初期被视为失败，但到2024年，阿斯彭代币已经恢复，并涨幅超过200%，这表明早期的困难更多是新模式成长过程中的阵痛，而非概念本身的缺陷。

纽约广场酒店的代币化尝试是早期房地产代币化的一大亮点，尽管筹集了2800万美元的风险投资并引起广泛关注，最终却因管理、法律和利益相关者的复杂性未能按计划上线。

这些早期的失败揭示了一个重要的真相：虽然愿景是正确的，但当时的生态系统——技术、法律与金融——并未为此做好准备。

美国试图用1930年代的法律框架监管21世纪的创新，已证明不可行，许多创始人也选择了其他地方进行创业，而迪拜终于脱颖而出。

阿联酋并没有试图扭曲旧有的规则来适应新技术，而是创造了新规和新框架，这正是带来不同之处。

假设你是构建代币化平台的创始人、寻求支持基础设施项目的风险投资者、参与另类资产配置的家族办公室，或寻找下一个高影响力领域的企业家——如果你还没有关注阿联酋的RWA代币化，那么你可能已经落后了。

基础设施早已建立，市场已然上线。过去人们常说“哈比比，来迪拜”——现在，迪拜正以代币化现实世界资产的形式接近你，无论你身处何方。

观点作者：加密律师Irina Heaver

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